מיסוי מקרקעין

ביצוע חישובי מס לעסקאות מקרקעין ותכנון יצירתי של עסקאות באופן שמקטין את החשיפה למיסוי ומאפשר ניצול מקסימלי של הטבות המס.

המורכבות של נושא מיסוי מקרקעין, שלא תמיד זוכה לתשומת הלב הנדרשת לה, היא אחת הסיבות לתיקי המיסוי הרבים שמגיעים אלינו מדי שנה.
חלק לא מבוטל מהם הוא תוצר של טעויות חישוביות שבוצעו בעסקאות נדל"ן – מגילום שגוי של סכומי העסקה, ועד לאי מימוש של פטורים, במקרים לא מעטים כתוצאה מקבלת עצות שגויות.
חשוב לומר בהקשר הזה, כי המדינה לא רואה בעצמה אחראית לתקן שומות מס שחושבו לרעתכם, ומשכך חישוב שגוי יוביל כמעט תמיד לתשלום מס מופרז. יחד עם זאת, במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה לתיקון השומה.
מאחורי ההתמחות הייחודית שלנו במיסוי מקרקעין עומדת היכרות מעמיקה עם חוקי המקרקעין והמס וניסיון רב בתכנון עסקאות מקרקעין מורכבות, שמאפשרים לנו לייצר אופטימיזציה אידאלית בין מבנה וסוג העסקה לסטטוס המס האישי של כל אחד מהשותפים לה.
בעסקאות בסדר גודל משמעותי החסכון במס יכול להגיע בקלות למאות אלפי שקלים.

דיווח המס נתפס לא אחת כסגמנט נלווה לעסקאות מקרקעין, כזה שמבוצע באופן כמעט אוטומטי, וזאת חרף העובדה שלחישוב המס יש חשיבות קריטית ברווחיות של כל עסקת נדל"ן.
רבים אינם מודעים לאפשרויות הרבות הטמונות באופן חישוב מס בעסקאות מקרקעין, ובעיקר באלו הטמונות באופן הבנייה של עסקאות מסוג זה והצגתן בפני רשויות המס, במטרה להקטין למינימום את תשלומי המס הכרוכים בעסקה.

מהות השירות ומטרתו
השילוב בין ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין עם היכרות מעמיקה של חוקי המס, מאפשר לי להעניק ליווי בנושא מס למשרדי עורכי דין, לקבלנים, ולרוכשים או מוכרים של נכסים פרטיים, שמטרתו לצמצם או לבטל את תשלומי המס הכרוכים בעסקה והגדלת הרווחיות שלה.
השירות מתחיל בתחקור מעמיק של נתוני העסקה ונתוני המס של כל אחד מהצדדים, נמשך בתכנון אופי ומבנה העסקה באופן האופטימלי לצורך ניצול הטבות המס המירביות שניתן, ומסתיים בהצגת המסמכים הנדרשים והחישוב המדויק לרשויות המס ובניהול השיח עמם, ככל שנדרש.

למי השירות מתאים
עורכי דין שמלווים עסקת נדל"ן
חלק מעורכי הדין שפונים אלי עוסקים בדיני משפחה, ובמסגרת תפקידם נדרשים לטיפול בנכסים כחלק מתהליך גירושין או מימוש צוואה. אחרים הם עורכי דין בתחום המקרקעין שפונים בעסקאות מורכבות או בעלות מאפיינים ייחודיים כגול נכסים ישנים, זכויות בנייה שלא מומשו וכו'. לצדם, אני מטפלת בפניות מעורכי דין שעוסקים בחדלות פירעון, לצורך מימוש נכסים במסגרת תפקידם כמנהל מיוחד, וכל זווית אחרת לצורך חיסכון מקסימלי בתשלומי מס.
חברות נדל"ן
עבור חברות נדל"ן שמלוות עסקאות מורכבות ורחבות היקף, ככל שהעסקה מורכבת יותר כך גדלה המשמעות של האופן שבו היא מתוכננת ומדווחת. משכך, מפצלות חברות נדל"ן רבות את הטיפול המשפטי שלהן בין עו"ד מקרקעין שמלווה את העסקה, לבין עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין לצורך ביצוע החישובים והגשת הפטורים הנדרשים.
קונים או רוכשים
ישנו מספר רב של פטורים ממס רכישה, ולצדם אוכלוסיות רבות שזכאיות למדרגות מס מיטיבות (עולים חדשים, נכים וכו'). רבים אינם מודעים לכל ההטבות ולכל האפשרויות שקיימות במסגרת החוק, ולכן משלמים את דרישת המס שמוגשת לפניהם.
חשוב לדעת כי ניתן להגיש בקשות למימוש הטבה, לקבלת פטור או לתיקון שומה בנסיבות מסוימות גם לאחר התשלום.

חשוב שתדעו
ישנה אסטרטגיה שלמה מאחורי בניית עסקת מקרקעין באופן שמאפשר לנצל את כלל ההטבות והאפשרויות שקיימות במסגרת החוק.
כך למשל, שינויים במבנה העסקה במקומות שניתן יכולים לעיתים לצמצם או למנוע לחלוטין את תשלומי המס הנדרשים.
התמחות ייעודית בתכנון מס, המגובה בניסיון במגוון רחב של עסקאות, מאפשרת לתכנן מראש עסקאות בצורה חכמה, ולהכיר את קשת האפשריות שעומדות בידנו כחלק מחוקי המס.
בין היתר, השוני בא לידי ביטוי בביצוע תחקור מעמיק, ספציפי וייעודי למקרה (בשונה מדיווח סכמטי המבוצע באופן כמעט אוטומטי), החושף לא פעם פרטים לא אלמנטריים שיכולים לחסוך לא מעט.

באילו עסקאות כדאי לקחת ייעוץ מס מקצועי?
כדאי לקחת ייעוץ מס בכל סוג של עסקת נדל"ן – גם בעסקאות הפשוטות ביותר. לעולם אין לדעת מה הפרמטר שעשוי לחסוך מאות אלפי שקלים בתשלום המס, או לחילופין אילו טעויות של חוסר תשומת לב או ידע עשויות להעניק הבטחות מוטעות לזכאות לפטור.
אי ביצוע תחקיר עומק יוצר לא מעט מקרים שבהם נכנסים לעסקה בתנאים מסוימים, ומגלים באיחור שהפטור שנלקח בחשבון אינו תקף במקרה המדובר או שתקף רק באופן חלקי.
ישנם לא מעט עילות לפטור ממס שאינן מוכרות או שנחשבות ללא אלמנטריות אולם ניתן להגיע אליהן בסדרת צעדים פשוטה. לכל המקרים הללו יש פתרונות יצירתיים, והרוב אינם מודעים אליהם. לכן בכל מקרה ובכל עסקת נדל"ן כדאי לפנות לייעוץ מס מקצועי.

שיטת העבודה שלי
הבסיס לשירות הוא תיאום ציפיות מקדים: עוד בפגישה הראשונה אבין מכם מהם מאפייני העסקה, מהי יכולת הגמישות שלכם ועד כמה ניתן לשנות את כלל הפרמטרים הכרוכים בה. בהתאם לכך אציג בפניכם את האפשרויות הקיימות ואת הצפי לתשלום המס, או הטווח האפשרי במקרים מסוימים.
בהתאם לתכנית שנקבע, אני אבקש מכם את המסמכים הנדרשים: לא אחת מסמך כזה או אחר יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בתשלום מס.

באיזה שלב כדאי לפנות אלי?
ישנם 3 שלבים שבהם ניתן לפנות אלי לצורך ייעוץ מס:
לפני העסקה – חוות דעת ותכנון מקדימים
השלב הטוב ביותר לפנות אלי הוא לפני החתימה על החוזה, בשלב שבו ניתן לבצע את החישוב בצורה הרמטית וללא הפתעות בהמשך, מה שמאפשר להיערך בצורה מלאה מראש, ולדעת למה אתם נכנסים.
הנושא רלוונטי במיוחד עבור מי שמחזיק בכמה נכסים ומעוניין למכור או לקנות במקביל. במקרה זה חשוב לעשות תכנון מקדים אילו נכסים כדאי למכור, מה הסדר, איך לבנות את העסקה נכון, מהי מסגרת הזמנים הנכונה, ומה החשיפה למס בכל אחד מהמקרים.
כשיש עסקה – חישוב ודיווח לרשויות
בנקודה שבה העסקה סגורה השלב החשוב ביותר הוא לדעת להציג את המסמכים הנכונים בפני רשויות המס, כדי להביא לאישור של ההטבות המירביות.
גם בנקודה הזו יש עדיין שינויים שניתן לבצע, ולא פעם פעולה נקודתית כזו או אחרת תהפוך עסקה לרווחיות יותר.
תיקון שומה עם חיוב מופרז
אם חויבתם בשומה מופרזת, ניתן לערוך בדיקה קצרה עבור המס ששולם ובתנאים מסוימים להגיש בקשה לתיקון השומה. הנושא הזה רלוונטי בעיקר לפטורים שלא הייתם מודעים אליהם, או כאלו שהיו כרוכים בסדרת פעולות שניתן היה לבצע ולא בוצעו. אם יש לכם ספק, מומלץ מאד לפנות לבדיקה בכל מקרה.