התחדשות עירונית

ליווי חכם של הליכי התחדשות עירונית ושימור מבנים – איתור שותפים מתאימים, טיפול במתנגדים והובלת התהליך לסיומו המוצלח בזמן מינימלי.

הביטוי 'רב הנסתר על הגלוי' תקף בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי), אולי יותר מבכל עסקת מקרקעין אחרת.
לאור המאפיינים הייחודיים של פרויקטים אלו וריבוי הישויות והאינטרסים הכרוכים בהם, הם נוטים להיות מורכבים ולעתים בלתי צפויים.
כדי להתמודד בהצלחה עם המורכבות והאתגרים הבלתי צפויים האופייניים לפרויקטים מהסוג הזה ולהביאם לקו הסיום בזמן המינימלי – נדרשת בחירה של שותפים בעלי התמחות ספציפית בהתחדשות עירונית, ובשאיפה בעלי היכרות עם האזור הספציפי שבו ממוקם הפרויקט.

הרבה מעבר להתמצאות מעמיקה בכל סוג של נדל"ן, התמחות בהתחדשות עירונית היא תולדה של ניסיון רב בעבודה עם פרויקטים מהסוג הזה, יכולות ניהול פרויקטים ואופרציות מורכבות – ובעיקר עבודה עם אנשים.
כדאי לקרוא עוד על ההתמחות הייחודית שלנו בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית.

פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 לסוגיה ופינוי בינוי), הם מהפרויקטים המורכבים ביותר בעולם הנדל"ן, ומחייבים התמחות ספציפית בהתחדשות עירונית של כלל הנוגעים בדבר.
התנאי העיקרי להצלחתם זוהי היכולת להוציא לפועל בהצלחה את מכלול האינטרסים השונים של כלל הגורמים המעורבים בפרויקט – העירייה, היזם, ובעיקר – אתם, הדיירים.
למול המורכבות הזו, נדרש ניהול משפטי חכם של העסקה, באופן שמסנכרן בצורה מיטבית בין כלל האינטרסים של הגורמים השותפים לפרויקט, כדי להוציאו לפועל בפרק הזמן המינימלי ביותר שניתן, ובאופן שממקסם את הרווח עבורכם ועבור שאר השותפים בפרויקט.

האתגר
האתגר העיקרי בפרויקטים של התחדשות עירונית נובע משילוב הפן הרגשי בתהליך קבלת ההחלטות: עצם העובדה שהנכסים המונחים על הכף הן דירות מגורים נוטה להפוך החלטות קונקרטיות וענייניות למורכבות.
עובדה זו, בשילוב העובדה שבשונה מפרויקטים נדל"ניים שבהם קיים מפרט קבוע וידוע ומחיר נקוב, כאן נדרשת עבודה משותפת כדי להגיע לתוצר הזה – הופכת את המשימה ללא פשוטה.
חשוב להבין את הנקודה הזו, כדי לדעת איך לגשת בצורה נבונה למחלוקות המאפיינות פרויקטים מהסוג הזה.
האתגרים בפרויקטים מהסוג הזה מחייבים הגנה משפטית מקיפה, לצד ביטחון שהבנייה תתנהל בצורה תקינה, שהפרויקט יסתיים בזמן ולא ייגרר, ושבכל מקרה של בעיה תהיו מוגנים כלכלית ומשפטית.

מה חשוב לדעת
אנשים רבים אינם מודעים לכוחה של השותפה השקטה של פרויקטים מסוג זה: העירייה. האינטרסים שהיא מביאה אל תוך הפרויקט (חיזוק המבנה, מיגון הדירות, שיפור סביבתי ועוד) מייקרים אותו מאד, והופכים את ההשקעה הכלכלית של היזם ואת הסיכון שלו לגבוהים מאד.
כדיירים אתם מוגנים בחוק, וכספכם מובטח. למול אי הוודאות שאתם חווים כמי שמפקידים את דירת המגורים שלכם בידיים זרות, בסופו של דבר ההשקעה והסיכונים בפרויקט הזה נמצאים בידי היזם.
הכדאיות של היזם היא התנאי הבסיסי לקיום הפרויקט, והצלחת הפרויקט כולו תלויה בהצלחתו.

איך מנהלים פרויקט התחדשות עירונית בצורה טובה?
כדאי להסתכל על פרויקטים של התחדשות כשותפות, שבה ההצלחה של הפרויקט תלויה בהצלחה של כל אחד מהשותפים שלו.
ההצלחה הזו תלויה בבחירת השותפים הנכונים והמתאימים, בהגדרה נכונה של כלל הפרמטרים והיעדים של כל צד עוד לפני היציאה לדרך, ובניהול קשוב וצמוד של כלל הגורמים, לצד פתרונות חכמים ויצירתיים של אתגרים ומחלוקות.

מתי כדאי לבוא אלי?
1. בשלב הרעיון
מניסיון של מאות פרויקטים של התחדשות עירונית אפשר לומר שהגורם שמשפיע יותר מכל על הצלחתם קשור בבחירת השותפים הנכונים – אלו שגם מומחים בהתחדשות עירונית, גם בעלי הניסיון הספציפי באזור, וגם ידעו לעבוד יחד בצורה טובה.
השלב שלפני יציאת הפרויקט לפועל הוא השלב האידאלי לפנות אלי, ובו אני אדע לסייע לכם בבחירה של השותפים הנכונים לפרויקט הספציפי שלכם בהתאם לאופי ולמיקום שלו, בהגדרה נכונה של הפרמטרים הנדרשים לצורך הצלחתו (כולל עריכת מכרז יזמים), ובתיאום הציפיות המקדים בין כלל הגורמים כדי לקדם את הרעיון בצורה חלקה ומהירה ובמינימום התנגדויות.
2. כשיש יזם והצעה
הנקודה שבה כבר יש את הרצון ורעיון כללי היא נקודת מוצא לא רעה. הרבה פעמים אני פוגשת פרויקטים בשלב הזה, שבו יש את הכיוון הכללי אבל הוא עדיין לא מגובש.
בנקודה הזו יש לי את האפשרות לקחת את המושכות ולנהל את הפרויקט – מבחינת התכנית והחלופות האפשריות, דרך ביצוע הערכת מצב וצפי של תרחישים אפשריים, ועד ליצירת קשר עם חברות שיתאימו לפרויקט והוא עשוי לעניין אותם.
3. כשהפרויקט תקוע
חלק חשוב מתפקידו של עורך הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא למצוא את הדרך להוציא פרויקט תקוע מהבוץ.
במסגרת הזו, עו"ד מנוסה בתחום ידע גם לזהות את הבעיה האמיתית (זו ששוכנת מתחת לפני השטח), גם לחשוב על דרכי פתרון יצירתיות שמשרתות את האינטרסים ההדדיים, וגם לנהל את הסכסוך בצורה חכמה.
היוזמה והדחיפה של הפרויקט לצד היכולת לרתום את כלל הצדדים לפתרון ולטפל בדיירים סרבנים הם חלק מאד חשוב ביכולת לקדם פרויקט תקוע, ומה שמבדל משרד עו"ד מוביל ואיכותי מאחרים.

סוגי פרויקטים
תמ"א 38/1
פרויקט תמ"א קיים בראש ובראשונה לצורך חיזוק הבניין ומיגון הדירות באמצעות הוספת ממ"ד.
בעוד שהאינטרס שלכם כדיירים ושל הקבלן הוא שדרוג הנכס ומיגונו, התמריץ של העירייה באישור פרויקטים מסוג זה הוא שיפור המבנים והתשתיות בעיר.
בנוסף, ישנן עיריות שבאזורים מסוימים מוסיפות גם דרישות ארכיטקטונית מסוימות, לפעמים מורכבות ויקרות, מתוך הרצון לשמור על צביון העיר.
לצד חיזוק הבניין, השדרוג כאן בא לידי ביטוי בשיפוץ החזותי של הבניין, בהוספה של מעלית ולעתים מתקבל אישור גם להוספה של מרפסות לדירות. כל אלו תורמים לעליית ערך הדירה ולשיפור איכות החיים בה.
תמ"א 38/2
קיים בלבול בין הליך תמ"א 38/2 לבין הליך פינוי-בינוי. תמ"א 38/2 זהו למעשה תהליך שמאפשר להרוס את הבניין ולבנות בניין חדש ומודרני עם תוספת קומות – אולם בשונה מהליך פינוי-בינוי הוא אינו דורש שינוי של תכנית הבניין-עיר (תב"ע) העירונית, ולכן תהליך האישורים שלו קצר יותר באופן משמעותי.
מעל לכל, מדובר בתהליך נקודתי, שלא דורש מינימום יחידות דיור קיימות ואינו מחייב את היזם בביצוע "מטלות" ציבוריות כגון הקצאת חלק מהשטחים לצרכי ציבור.
פינוי בינוי
המשרד שלי מייצג דיירים רבים בפרויקטים של פינוי בינוי, שהם מורכבים יותר ויכולים לכלול שכונה שלמה. פרויקטים מהסוג הזה יכולים לכלול מאות דיירים, ובשונה מבניין בודד או שניים שם קיימת חוקיות ידועה מראש, קשה לתכנן בהם באופן פרטני איפה תמוקם כל דירה.
האופי הייחודי והמורכב של פרויקטים אלו כולל הרבה יותר אספקטים שחשוב לקחת בחשבון, וחשוב מאד להוציא לפועל תהליך שיביא לידי ביטוי את ערך הדירה שלכם בצורה מקסימלית.